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Posted by たまりば運営事務局 at
賃貸借契約を結ぶまではキャンセル出来ます。
お客様からよく受ける質問が
「入居申込書を出したら契約になるのですか？」
という質問。
答えは当然ながら・・・
「入居申込書を出したからといって契約にはなりません」
賃貸借契約書というものに貸主と借主が署名・捺印をすることによって正式に契約が成立します。
入居申込書はあくまでも借主側からの、この物件を借りたいという『意思表示』にすぎません。
その入居申込書に基づき、貸主側も貸すかどうかを決めることが出来ますし、貸さないという判断をすることも出来ます。
一方、借主側も入居申込書を出してから、いろいろな事情によって、借りることが出来なくなってしまった場合、申込みをキャンセルする事が出来ます。
つまり貸主も借主も「貸したい」とか「借りたい」などの意思表示を入居申込書によって示すことは出来ますが、賃貸借契約を結ぶまでは契約が成立したことにはなりませんので、十分にご注意ください。
オーナーさん（貸主）もお客さん（借主）も契約直前になって、「やっぱりやめた！」ということもたま～～にございますので。
契約をしていないのだから、そういう事も可能なのですが、やはりこういうのはお互い気持ちよくないですよね。
信頼関係にもヒビが入りますし。
いずれにせよ・・・
「入居申込書を入れただけでは契約にはならない。
賃貸借契約書に双方が署名・捺印をする事によって契約が成立する。」
本日のワンポイントでした。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年11月09日 06:49
こんな大家さんも居るんですＰａｒｔ２
前回の続きです。
オーナー：「だから、和牛って文字を看板に入れないで欲しんだ。」
Mさん：「えぇっ？？？。。。」
絶句するMさん。
Ｍさん：「ただうちのお店は和牛をウリにしたいので、それをアピールする為にも、どうしても看板には和牛という言葉入れたいのですが。そうしないと商売になりませんし、前々からその話はしてきたではないですか。」
Ｍさんが言っていることは当然だと思います。
和牛をウリにした焼肉店で『和牛』という言葉を堂々と謳えなければ、お客さんに「何がウリのお店なのか」伝わりませんし、集客力に影響が出てしまうことは容易に想像できます。
お店の一押しやウリを前面に出すことで、お客さんにそのお店のコンセプトや特徴を知って貰うことが出来るからです。
ただそれに対してオーナーは、
「Ｍさんが何と言おうが、『和牛』という言葉を看板に使用することは認めない。
もしそれが嫌なら契約はしなくて結構。」
と言うではありませんか。
オーナーがなんでこう言うのかというと、
「同ビルに以前から入っている居酒屋があって、その居酒屋が
『和牛』ということを使った看板を出しているから、同じ『和牛』という言葉を使ってしまうと、
その居酒屋に申し訳がない。私は古くから借りてもらっているお店を大事にしたい。」
という理由なのだそうです。
オーナーの気持ちも分かります。
ただ、今回の場合はＭさんも「和牛」をウリにするという話を前々からしていたし、看板に使うという話もしてきたそうです。
そしてオーナーもそれには理解を示してくれていたそうなのです。
ところがどっこい、いざ契約！という段階になってこの騒動。
一度言い出したら絶対に変えないオーナー。
「まだ契約をしていないから嫌なら契約をして貰わなくて結構」
とまで言う始末。
困ったＭさん・・・和牛をメインに考えているし、それでもうメニュー構成や
看板などのイメージも練っているため、和牛を看板に書けないとなると、
根本的にメインとなる商品を変更しないといけなくなります。
結局、この契約は両者の署名・捺印が出来ず見送りとなりました。
Ｍさんも、「どうするかもう一度考えてみます」とのことで。
こんな事は滅多に有りませんが、たまーに有ります。
契約直前となってお互いナーバスになったりしますので、話がこじれたりするケースも。
賃貸借は契約を締結するまでその効力は発生しませんので、十分にお気を付け下さい。
でも今回のケース、契約した後にオーナーから言われて揉めるより、契約前に言われたので、考えようによっては未だ良かったのかもしれません。
世の中にはいろいろな借主さんが居るように、いろいろな考え方をお持ちのオーナーさんも沢山いらっしゃいますので、その間に入る我々不動産業の仕事もなかなか難しい仕事だと再認識いたしました。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月31日 07:30
こんな大家さんも居るんです・・・
【こんな大家さんも居るんです・・・】
雨がシトシトと降り続ける、それはそれは寒い日の出来事。
それまでに幾度の打ち合わせを貸主であるオーナーとしてきた借主のMさん。
その幾度の打ち合わせを経て、本日ようやく店舗の賃貸借契約を結ぶ事が出来る。
オーナーも借主であるMさんも事前に契約書の内容を確認済み。
そしてMさんは、契約締結後にすぐに内装工事に入れるように工事業者も既に手配済み。
すぐに工事に取り掛かれるように抜かりなく準備をしていました。
Mさんはその店舗で焼肉屋を営業したいそうです。
心配性なオーナーを少しでも安心させるため、入念に営業内容や営業時間、
メニュー構成を事前に何度も説明をしてきたそうです。
そして、そのお店の『ウリ』である特選「和牛」を全面に打ち出していきたいことも・・・
看板にもそれをドーンと出したいことを。
オーナーもそれに対し賛同してくれたそうで、今回めでたく契約となった訳です。
ところが事件はここから。
契約当日、契約書の内容は事前に確認済みなので、後は署名と捺印をするだけ。
その時、オーナーから予想だに出来ない言葉が・・・
オーナー：「『和牛』って言葉は看板に謳わないで欲しい」
Mさん：？？？
Mさん：「えっ？今なんと仰いましたか？？」
オーナー：「だから、和牛って文字を看板に入れないで欲しんだ。」
Mさん：「えぇっ？？？。。。」
Mさん、絶句。
どうするMさん？！ 続く。。。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月29日 06:42
居抜き店舗を借りる場合の注意点！
前回の続きです。
（前回の記事は・・・https://tieshome.co.jp/dreams/blog/367）
前回は無償譲渡の場合の注意点を書きましたが、今回は内装などの造作設備を買い取る場合です。
ラーメン屋にしろ居酒屋にしろカフェやケーキ屋さんにしろ比較的その内装や設備が新しければ、売却をしたいと考えるお店のオーナーさんはとても多いです。
例えば、内装設備に８００万円かかったラーメン店を約３年で閉店せざるを得なくなった場合や、１５００万円かけて造った居酒屋を約５年で閉店する場合など、内装や設備がまだまだ使える場合、今のお店のオーナーさんは売却をご希望されます。
その金額はそのお店の現オーナーの希望値で売却することが出来るのですが、現在の八王子での相場はおおよそ１００万円から３００万円くらいといったところでしょうか。
ここでは、あくまでも個人の方がご商売をしているお店を想定しています。
（大手居酒屋や面積がとても大きな飲食店舗などは除きます）
そして立地や間取り、綺麗か否かによっても売却金額はだいぶ変わってきます。
借りる側も内装をイチから始めたら５００万円や８００万円かかるところ、１００万円や３００万円で買う事が出来て、すぐに営業を始めることが出来れば非常にメリットがあります。
初期費用をかなり安く抑えることが可能です。
前回は「無償譲渡」の場合の注意点を書きましたが、今回は「有償譲渡」の場合。
つまりお金を支払って、その内装設備を買い取る場合。
ここでの注意点は、必ず「契約書を取り交わす事」 です。
この場合、内装を売りたい人と内装を買いたい人との間で、「内部造作設備等の売買契約」を結びます。
この売買契約書がとても大切です。
間違ってもお金だけ渡して引き継いだり、口約束は避けましょう。
しっかりと買い取る品をリストアップし、お互いに相違が無いように契約書を結びます。
そしてその契約書には、「買主側に検査期間」が与えられていることが多いです。
弊社では必ずといってよいほど、この「検査期間」を契約書に入れています。
だいたい１週間とか２週間という期間なのですが、物件の引き渡しを受けた後、この検査期間中に買主さんは買い取った設備等を確認します。
そして万が一それが故障していたり、使えなかったりした場合、売主側に直してもらう事が出来ます。
これがとても重要です。
「無償譲渡」の場合はこれがほとんど出来ませんが、「有償譲渡」の場合はこれが出来るケースが多いです。
（場合によっては出来ないことも有るので契約前に確認してください）
最後になりましたが・・・お金がなるべく掛らないにこしたことは無いですが、２００万円や３００万円の費用で良い居抜き物件を買う事が出来れば、それはそれで大変お得だと思います。
居抜き店舗を借りようとお考えの方のご参考になれば幸いです。
長くなってしまいましたが、最後までお読み頂きどうもありがとうございます。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月23日 06:21
内装造作の無償譲渡にはご注意を！
飲食店舗を借りる場合、「居抜き物件を借りたい」というご要望が大変多いです。
その理由は内装や造作設備に掛ける費用を大幅に抑えることが出来るから。
それはそうですよね。
何もない「スケルトン」の状態から内装をするのと、元々飲食店で営業をしていた
お店を譲り受けて、内装を自分好みにリフォームするのでは、金額が全く異なります。
上記写真の様に、厨房器具やダクト、厨房内の給水や排水、グリストラップの設置、
床の防水工事などなど、厨房内だけでもイチから始めたら数百万円かかってしまいます。
それが最初からあって、それを上手く使えればお得です。
ですので、飲食店の居抜き物件は大変人気があります。
ですが気を付けて下さい。
「造作譲渡費用無料！」
という言葉が有ったら要注意です。
造作譲渡費用が無料という事は貸主側も以前そこで商売をしていた方も、
何の保証も負わない。
ということを意味していることが多いです。
「残置物扱い」という言葉を聞いたことはございませんか？
前に借りていた方が置いていった物・・・という扱いです。
つまり、それを引き継いだ内装設備や造作設備は全て借主の自己責任でとなるので、
それが壊れていたり、使えなかったりしても、その修理や交換、撤去などは
借主側で行わなければいけなくなります。
何年、何十年も営業をしていたお店を造作譲渡費用が無料だからと喜んで
借りたはいいけど、いざリフォームをしてみようと思ったら空調設備が壊れていた。
冷蔵庫や製氷機が使えなかった・・・などなど実際に有り得ることです。
「安く済んだ！」
と喜んでいたら、思わぬ出費が生じることがあるので、
居抜き物件を借りる場合はご注意ください。それはそうですよね・・・
エアコンや厨房器具も家電製品ですから寿命があります。
古い物件を居抜きで借りる場合は特に注意が必要です。
ではでは、内装設備などの造作設備を買い取る場合はどうか？
例えばラーメン屋の居抜き物件を１００万円で買いました。
居酒屋の居抜き店舗を２００万円で買いました・・・などの場合です。
長くなってしまったので続きはまた明日書きますね。
お読み頂きありがとうございます。
※弊社では八王子駅周辺のほとんどの物件をご紹介
する事が出来ます。テナント・オフィス物件はその
物件はもちろんの事、周辺の環境や人の流れなどでも
商売や営業に大きな影響を及ぼします。
弊社では物件の良し悪しだけでは無く、その辺りの
アドバイスもしっかりとさせて頂きます。
もしポータルサイトや他社サイトで気になる物件が
ございましたら、お気軽に弊社までご相談下さい。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月21日 06:47
テナント物件の探し方⑥～敷金と保証金の違いは？～
アパートやマンションを借りるときに大家さんに
預ける「敷金」というものがあります。
これは借りている間の担保という性質のものです。
一方、テナントやオフィスを借りる場合、「敷金」ではなくて
「保証金」と呼ばれることが多くあります。
どう違うのか？
簡単に説明しますと、「敷金」と「保証金」の意味合いは同じものになります。
敷金の代わりに保証金という名目で預かっている物件がほとんどです。
ですので、そこまで心配をしないで大丈夫です。 ただし・・・
1つ注意が必要なのが、「保証金」の場合、解約時に償却がある場合が多いです。
例えば、
賃料20万円の物件で保証金が５ヶ月、
解約時に保証金の２０％を償却する。
と記載があった場合、保証金は１００万円となり、
解約時に１００万円の２０％が償却されるので、
２０万円が償却され、残りの８０万円が返還されます。
ただし、原状回復費用などは別途かかりますので、
物件によってですが８０万円が丸々還ってくるとは
限りませんので、ご注意ください。
テナント物件を借りる際、保証金と記載があったら
「解約時の償却」が有るのか無いのか？
有るとしたらどのくらいの償却率なのか？
ここを注意しておくと良いかと思います。
本日はここまで。お読み頂きありがとうございます。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年09月25日 07:11
テナント物件の探し方⑤～そのエアコン壊れたら？？～
店舗や事務所を借りる場合の注意点。
設備などが壊れた場合に貸主で直すのか、
借主側で直さないといけないのか。
これ次第で大きな出費となる可能性もあるので
注意が必要です。特にエアコンなどの空調設備。
借りる時に店舗や事務所に付いているエアコンが
入居中に壊れてしまった場合は、原則「契約書や
重要事項説明書に記載してある通り」となります。
例えば、契約する際に重要事項説明書という書類の
交付を不動産会社から受けるのが一般的です。
そこに設備としてエアコンの記載があれば、エアコンは
建物の設備の１つなるので、貸主側の負担で直してくれます。
しかしエアコンに「設備」という記載がない場合、または
「エアコンは残置物扱いとなります」の様な文言の記載が有った場合は、
借主側の負担で直さないといけなくなるのが一般的です。
店舗や事務所のエアコンなどの空調設備は家庭用のものとは異なり、
大型のタイプが多いので、交換となると30万とか50万円かかることも
多々あります。（中には100万円以上かかることも・・・）
ですから店舗や事務所を借りる際は、エアコンなどが付いている場合、
そのエアコンが壊れてしまった場合、どちらが直すのか契約前にきちんと
確認をしておくことをお勧めします。
エアコンが付いていない場合、貸主側に交渉して付けてくれる場合もあります。
その場合も、使用中に万が一故障した場合にどちらが直す責任があるのか
明確にしておきましょう。
エアコン以外の設備も同様の事が言えますので、契約してから確認をするのではなく、
契約する前に必ず確認をしてください。
本日はここまで。御読み頂き、どうもありがとうございます<(_ _)>
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年09月22日 06:42
テナント物件の探し方④～近くに暴〇団事務所があるかも？！～
先日の話。
八王子駅前で飲食店経営をしている方から
「この建物に暴〇団関係の事務所があるみたいだから
調べてほしい」との依頼が。
「まさか～」とは思いましたが、念の為確認を。
その建物は分譲マンションで、１階部分と地下が店舗部分、
２階以上が居住用のマンションとなっています。
まずはオーナーと管理会社に確認をしてみることに。
両者とも「その様な話は聞いたことはない。」とのこと。
区分所有のオーナーと建物の管理会社が知らないとなると、
これ以上、我々不動産会社が調べることは難しいですし、
そこまで調べる義務も無いかと。
ただお客様も心配されている様なので、
行ってきました八王子警察署の暴対係へ。
警察ではおおよそ把握はしている様なので、
不動産業者であれば教えてくれる可能性があるかも
しれないとのことなので、伺ってきましたが・・・
結果的には場所などは教えてもらう事は出来ませんでした。
警察署としては「誰に対してもその様な情報は教えられない」
とのことです。ただ、八王子駅周辺にはその様な事務所が
存在はします。とのことで場所は漠然と「八王子駅周辺」とのこと。
オーナーも管理会社も知らず、警察署も教えてくれないとなると、
我々業者が調べられることは残念ながらここまで・・・となります。
八王子駅前でご商売をやっている方でしたら皆さんご存知でしょうが、
確かに八王子駅前にはその様な事務所がありますし、隠れたところに
有る可能性も十分にあります。
店舗や事務所を探す際はこの様なリスクも少なからずあるかと思います。
今までその様な事でトラブルになったことは何もございませんが、
どうしても気になる方やご心配な方は、周辺にお住まいの方や
商売をやっている方に、その様な事務所や人が住んでいるか、
聞いて回ってみるのも１つの方法かと思います。
そして何かトラブルが起きたり、分かったりしたらすぐに警察に
連絡することをお勧めします。
本日はここまで。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年09月20日 06:50│Comments(0)
八王子でテナント物件の探し方③
【注：画像はサンプルです】
俗にいう未公開物件（非公開物件）は実際にあるのか？
実際に・・・あります。
もちろん時期やタイミングによっては全く無いこともありますが、
少なからず未公開で決まっている物件はあります。
例えば、良く多いのが飲食店や美容室でオーナーはもう辞めようと
考えているけど、そのお店のスタッフが跡を継いだり、知人が
お店を譲り受けて新たなお店としてスタートする場合です。
この様な場合、市場に出ることはほとんど無く、大家さんと借主、
そして管理会社の間でこっそりと話が進み、一般の人が気が付いたときは
「あれ？あのお店いつの間にか変わったんだ」
となります。
その他ですと、未だ営業中のため、公にすることを借主から拒まれ、
水面下で新たな借り手を探すケース。
これも結構あります。
それと多くあるのが、公開せずともすぐに決まってしまう物件。
よほど良い立地や条件の良い物件です。
たぶん多くの皆様がお探しなのが上記の例かなと。
良い立地で居抜きで出そうだ、とか、
こんな良い条件で借りることが出来そうだ！
みたいな物件は、それこそ公開する間も無く、申込みが入ったり致します。
それだけ多くの人が八王子でも物件を探されている証拠。
そう考えると、八王子のポテンシャルもまだまだ十分に有りそうです。
ではそういう未公開物件（非公開物件）をどうしたらいち早くゲット出来るか？！
これはお客様の情熱や熱意、想いが一番重要です。
（もちろん資金的な面も重要ですが、資金は何とかなる場合も
おおくございます）
こまめに不動産担当者に連絡して状況を聞いたり、詳細な事業計画を作り、
担当者に力説したり、自分の想いや夢を熱く語ることです。
そしてその不動産会社や貴方の担当者を味方に付けましょう。
相手も人です。
真剣に探している人や、本当に借りてくれそうな人が真っ先に頭に浮かぶはずです。
ですから忘れられない様にアピールをしまくることが大切です。
ただ、やみくもにアピールしても相手によっては迷惑がるかもしれませんので、
その為にもしっかりとした事業計画を作り、担当者に
「おっ！すごい本気なんだな」と思わせることが大切です。
事業計画の作り方は弊社ではもちろんのこと、地域の信用金庫や
政策金融公庫の創業担当者が親身に相談に乗ってくれるはずです。
そこまですれば、ほぼ間違いなく不動産会社の担当者も
「これは良い情報だ」と感じたら、真っ先に貴方に連絡をすることでしょう。
結論：
未公開物件（非公開物件）を入手したいときは、
色々な不動産会社に自分をアピールし、覚えてもらい
真っ先に連絡を貰えるようにする。
以上です。今日はここまで。
どうもありがとうございます
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年09月13日 22:54
テナント物件の探し方②駅からの距離
ご存じの方も多いと思いますが、不動産を探す際に
「○○駅から徒歩５分」などの広告を見かけると思います。
この「５分」の計算の仕方は、駅から物件までの徒歩での距離を
８０メートル＝１分で計算しています。
つまり「駅から５分」かかる物件は、
５分×８０メートル＝４００メートル
駅から離れている計算となります。
ただこれはあくまでも成人の男性が歩いた場合の予想時間で、
実際にはその途中に信号があったり、坂道があったりで正確に
かかる時間とは異なる可能性があります。
ですので、実際に自分の足で、速く歩いたり、ゆっくり歩いたりして
どのくらい時間がかかるのか測ってみることをお薦めします。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年09月13日 07:04
