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Posted by たまりば運営事務局 at
こんな大家さんも居るんですＰａｒｔ２
前回の続きです。
オーナー：「だから、和牛って文字を看板に入れないで欲しんだ。」
Mさん：「えぇっ？？？。。。」
絶句するMさん。
Ｍさん：「ただうちのお店は和牛をウリにしたいので、それをアピールする為にも、どうしても看板には和牛という言葉入れたいのですが。そうしないと商売になりませんし、前々からその話はしてきたではないですか。」
Ｍさんが言っていることは当然だと思います。
和牛をウリにした焼肉店で『和牛』という言葉を堂々と謳えなければ、お客さんに「何がウリのお店なのか」伝わりませんし、集客力に影響が出てしまうことは容易に想像できます。
お店の一押しやウリを前面に出すことで、お客さんにそのお店のコンセプトや特徴を知って貰うことが出来るからです。
ただそれに対してオーナーは、
「Ｍさんが何と言おうが、『和牛』という言葉を看板に使用することは認めない。
もしそれが嫌なら契約はしなくて結構。」
と言うではありませんか。
オーナーがなんでこう言うのかというと、
「同ビルに以前から入っている居酒屋があって、その居酒屋が
『和牛』ということを使った看板を出しているから、同じ『和牛』という言葉を使ってしまうと、
その居酒屋に申し訳がない。私は古くから借りてもらっているお店を大事にしたい。」
という理由なのだそうです。
オーナーの気持ちも分かります。
ただ、今回の場合はＭさんも「和牛」をウリにするという話を前々からしていたし、看板に使うという話もしてきたそうです。
そしてオーナーもそれには理解を示してくれていたそうなのです。
ところがどっこい、いざ契約！という段階になってこの騒動。
一度言い出したら絶対に変えないオーナー。
「まだ契約をしていないから嫌なら契約をして貰わなくて結構」
とまで言う始末。
困ったＭさん・・・和牛をメインに考えているし、それでもうメニュー構成や
看板などのイメージも練っているため、和牛を看板に書けないとなると、
根本的にメインとなる商品を変更しないといけなくなります。
結局、この契約は両者の署名・捺印が出来ず見送りとなりました。
Ｍさんも、「どうするかもう一度考えてみます」とのことで。
こんな事は滅多に有りませんが、たまーに有ります。
契約直前となってお互いナーバスになったりしますので、話がこじれたりするケースも。
賃貸借は契約を締結するまでその効力は発生しませんので、十分にお気を付け下さい。
でも今回のケース、契約した後にオーナーから言われて揉めるより、契約前に言われたので、考えようによっては未だ良かったのかもしれません。
世の中にはいろいろな借主さんが居るように、いろいろな考え方をお持ちのオーナーさんも沢山いらっしゃいますので、その間に入る我々不動産業の仕事もなかなか難しい仕事だと再認識いたしました。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月31日 07:30
こんな大家さんも居るんです・・・
【こんな大家さんも居るんです・・・】
雨がシトシトと降り続ける、それはそれは寒い日の出来事。
それまでに幾度の打ち合わせを貸主であるオーナーとしてきた借主のMさん。
その幾度の打ち合わせを経て、本日ようやく店舗の賃貸借契約を結ぶ事が出来る。
オーナーも借主であるMさんも事前に契約書の内容を確認済み。
そしてMさんは、契約締結後にすぐに内装工事に入れるように工事業者も既に手配済み。
すぐに工事に取り掛かれるように抜かりなく準備をしていました。
Mさんはその店舗で焼肉屋を営業したいそうです。
心配性なオーナーを少しでも安心させるため、入念に営業内容や営業時間、
メニュー構成を事前に何度も説明をしてきたそうです。
そして、そのお店の『ウリ』である特選「和牛」を全面に打ち出していきたいことも・・・
看板にもそれをドーンと出したいことを。
オーナーもそれに対し賛同してくれたそうで、今回めでたく契約となった訳です。
ところが事件はここから。
契約当日、契約書の内容は事前に確認済みなので、後は署名と捺印をするだけ。
その時、オーナーから予想だに出来ない言葉が・・・
オーナー：「『和牛』って言葉は看板に謳わないで欲しい」
Mさん：？？？
Mさん：「えっ？今なんと仰いましたか？？」
オーナー：「だから、和牛って文字を看板に入れないで欲しんだ。」
Mさん：「えぇっ？？？。。。」
Mさん、絶句。
どうするMさん？！ 続く。。。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月29日 06:42
居抜き店舗を借りる場合の注意点！
前回の続きです。
（前回の記事は・・・https://tieshome.co.jp/dreams/blog/367）
前回は無償譲渡の場合の注意点を書きましたが、今回は内装などの造作設備を買い取る場合です。
ラーメン屋にしろ居酒屋にしろカフェやケーキ屋さんにしろ比較的その内装や設備が新しければ、売却をしたいと考えるお店のオーナーさんはとても多いです。
例えば、内装設備に８００万円かかったラーメン店を約３年で閉店せざるを得なくなった場合や、１５００万円かけて造った居酒屋を約５年で閉店する場合など、内装や設備がまだまだ使える場合、今のお店のオーナーさんは売却をご希望されます。
その金額はそのお店の現オーナーの希望値で売却することが出来るのですが、現在の八王子での相場はおおよそ１００万円から３００万円くらいといったところでしょうか。
ここでは、あくまでも個人の方がご商売をしているお店を想定しています。
（大手居酒屋や面積がとても大きな飲食店舗などは除きます）
そして立地や間取り、綺麗か否かによっても売却金額はだいぶ変わってきます。
借りる側も内装をイチから始めたら５００万円や８００万円かかるところ、１００万円や３００万円で買う事が出来て、すぐに営業を始めることが出来れば非常にメリットがあります。
初期費用をかなり安く抑えることが可能です。
前回は「無償譲渡」の場合の注意点を書きましたが、今回は「有償譲渡」の場合。
つまりお金を支払って、その内装設備を買い取る場合。
ここでの注意点は、必ず「契約書を取り交わす事」 です。
この場合、内装を売りたい人と内装を買いたい人との間で、「内部造作設備等の売買契約」を結びます。
この売買契約書がとても大切です。
間違ってもお金だけ渡して引き継いだり、口約束は避けましょう。
しっかりと買い取る品をリストアップし、お互いに相違が無いように契約書を結びます。
そしてその契約書には、「買主側に検査期間」が与えられていることが多いです。
弊社では必ずといってよいほど、この「検査期間」を契約書に入れています。
だいたい１週間とか２週間という期間なのですが、物件の引き渡しを受けた後、この検査期間中に買主さんは買い取った設備等を確認します。
そして万が一それが故障していたり、使えなかったりした場合、売主側に直してもらう事が出来ます。
これがとても重要です。
「無償譲渡」の場合はこれがほとんど出来ませんが、「有償譲渡」の場合はこれが出来るケースが多いです。
（場合によっては出来ないことも有るので契約前に確認してください）
最後になりましたが・・・お金がなるべく掛らないにこしたことは無いですが、２００万円や３００万円の費用で良い居抜き物件を買う事が出来れば、それはそれで大変お得だと思います。
居抜き店舗を借りようとお考えの方のご参考になれば幸いです。
長くなってしまいましたが、最後までお読み頂きどうもありがとうございます。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月23日 06:21
内装造作の無償譲渡にはご注意を！
飲食店舗を借りる場合、「居抜き物件を借りたい」というご要望が大変多いです。
その理由は内装や造作設備に掛ける費用を大幅に抑えることが出来るから。
それはそうですよね。
何もない「スケルトン」の状態から内装をするのと、元々飲食店で営業をしていた
お店を譲り受けて、内装を自分好みにリフォームするのでは、金額が全く異なります。
上記写真の様に、厨房器具やダクト、厨房内の給水や排水、グリストラップの設置、
床の防水工事などなど、厨房内だけでもイチから始めたら数百万円かかってしまいます。
それが最初からあって、それを上手く使えればお得です。
ですので、飲食店の居抜き物件は大変人気があります。
ですが気を付けて下さい。
「造作譲渡費用無料！」
という言葉が有ったら要注意です。
造作譲渡費用が無料という事は貸主側も以前そこで商売をしていた方も、
何の保証も負わない。
ということを意味していることが多いです。
「残置物扱い」という言葉を聞いたことはございませんか？
前に借りていた方が置いていった物・・・という扱いです。
つまり、それを引き継いだ内装設備や造作設備は全て借主の自己責任でとなるので、
それが壊れていたり、使えなかったりしても、その修理や交換、撤去などは
借主側で行わなければいけなくなります。
何年、何十年も営業をしていたお店を造作譲渡費用が無料だからと喜んで
借りたはいいけど、いざリフォームをしてみようと思ったら空調設備が壊れていた。
冷蔵庫や製氷機が使えなかった・・・などなど実際に有り得ることです。
「安く済んだ！」
と喜んでいたら、思わぬ出費が生じることがあるので、
居抜き物件を借りる場合はご注意ください。それはそうですよね・・・
エアコンや厨房器具も家電製品ですから寿命があります。
古い物件を居抜きで借りる場合は特に注意が必要です。
ではでは、内装設備などの造作設備を買い取る場合はどうか？
例えばラーメン屋の居抜き物件を１００万円で買いました。
居酒屋の居抜き店舗を２００万円で買いました・・・などの場合です。
長くなってしまったので続きはまた明日書きますね。
お読み頂きありがとうございます。
※弊社では八王子駅周辺のほとんどの物件をご紹介
する事が出来ます。テナント・オフィス物件はその
物件はもちろんの事、周辺の環境や人の流れなどでも
商売や営業に大きな影響を及ぼします。
弊社では物件の良し悪しだけでは無く、その辺りの
アドバイスもしっかりとさせて頂きます。
もしポータルサイトや他社サイトで気になる物件が
ございましたら、お気軽に弊社までご相談下さい。
Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月21日 06:47
間口の広~い、１階路面店 物販店等に最適 ☆大島屋店舗Ｂ
【成約済み】
ＪＲ八王子駅北口から徒歩で約５分、好立地な大島屋店舗Ｂのご紹介です。
八王子銀座駅前通りの１階、元クリーニング店の約６坪。店舗入り口が広~い物販店舗に最適な物件。
店舗間口が７．２ｍあります。全面ガラスサッシの為、通りから商品がよく見えるのが強みです。
諸条件等もお気軽にご相談出来ますので、ご興味のある方はお問い合わせください。
大島屋店舗Ｂの間取りはコチラ
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Posted by たまテナ八王子編集部 at 2016年10月01日 19:02